Überschreitung der Baukostenobergrenze kann zum vollständigen Verlust des Honoraranspruchs führen!

Mit Urteil vom 01.07.2026 (Az. 14 U 59/25) hat das OLG Celle eine für die Architektenpraxis äußerst bedeutsame Entscheidung getroffen. Der Senat stellt klar, dass die erhebliche Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze nicht nur die Verweigerung einer Abschlagszahlung rechtfertigen kann. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie sogar dazu führen, dass überhaupt kein Vergütungsanspruch des Architekten besteht.

Die Parteien hatten einen Architektenvertrag geschlossen, dessen Honorar auf einer Nettobausumme zwischen 250.000 € und 350.000 € beruhte. Bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses hatten die Bauherren mehrfach deutlich gemacht, dass dieser Kostenrahmen für sie verbindlich sei. Gleichwohl legte die Architektin später eine Planung mit einer prognostizierten Bausumme von rund 535.000 € vor und verlangte hierauf eine Abschlagszahlung. Die Bauherren verweigerten die Zahlung. Sie machten geltend, die Planung sei wegen der erheblichen Budgetüberschreitung wirtschaftlich unbrauchbar und entspreche nicht dem vertraglich geschuldeten Leistungserfolg.

Das OLG Celle bestätigte die Auffassung der Bauherren:

Nach § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Besteller eine Abschlagszahlung verweigern, wenn die erbrachte Leistung nicht vertragsgemäß ist. Eine Planung, die die vereinbarte Baukostenobergrenze um mehr als 50 % überschreitet, erfüllt diese Voraussetzung. Die Kostenobergrenze sei nicht lediglich Grundlage der Honorarberechnung, sondern eine verbindliche Planungsvorgabe, die der Architekt einzuhalten habe. Besonders hervorzuheben ist jedoch, dass das Gericht die Konsequenzen nicht auf die Abschlagszahlung beschränkt. Vielmehr verneint es jeglichen Honoraranspruch!

Die Architektin konnte insbesondere nicht verlangen,

• das Honorar auf Grundlage der ursprünglich vereinbarten Kostenobergrenze zu berechnen,

• eine neue Honorarvereinbarung auf Basis der höheren Bausumme abzuschließen,

• eine Vergütung nach den Basissätzen der HOAI zu erhalten oder

• zumindest bereicherungsrechtliche Ansprüche geltend zu machen.

Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die Planung aufgrund der massiven Kostenüberschreitung für den Bauherrn wirtschaftlich wertlos gewesen sei. Zudem sei die Architektenleistung nicht teilbar, sodass auch keine anteilige Vergütung für vermeintlich verwertbare Planungsbestandteile in Betracht komme.

Fazit:

Die Entscheidung verdeutlicht eindrucksvoll, welche Bedeutung Kostenvorgaben im Architektenvertrag haben. Sie stellen regelmäßig eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung dar. Architekten sind deshalb verpflichtet, die wirtschaftlichen Vorstellungen ihres Auftraggebers bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung sorgfältig zu ermitteln und ihre Planung konsequent hieran auszurichten.

Für Bauherren stärkt das Urteil die Rechtsposition erheblich. Überschreitet eine Planung den vereinbarten Kostenrahmen gravierend und ist sie deshalb wirtschaftlich nicht umsetzbar, kann dies nicht nur die Verweigerung von Abschlagszahlungen rechtfertigen. Im Einzelfall entfällt sogar der gesamte Vergütungsanspruch des Architekten. Für die Vertragsgestaltung und das Kostenmanagement in der Planungspraxis dürfte diese Entscheidung daher erhebliche Bedeutung gewinnen.

Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gründer und Partner der BauConsult Rechtsanwälte PartmbB. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen, Planerbüros und WEG-Verwaltungen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.