Nur eine konkrete bauablaufbezogene Darstellung entlastet bei Verzug!

Ein typischer Praxisfall im Bauträgerrecht sieht so aus, dass sich der Bauträger im Rahmen des notariellen Bauträgerkaufvertrages dazu verpflichtet hat, das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist fertigzustellen. Regelmäßig gelingt dies dem Bauträger jedoch nicht, da er mit Personalausfällen bei den Nachunternehmern, Lieferengpässen oder auch beispielsweise einer Insolvenz des Nachunternehmers zu kämpfen hat. Der vertraglich vereinbarte - oder sogar schlimmstenfalls garantierte - Fertigstellungstermin wird dann überschritten.

Rechtsfolge hieraus ist, dass der Erwerber den Bauträger grundsätzlich auf Schadenersatz in Anspruch nehmen kann, beispielsweise dergestalt, dass er vom Bauträger den Ersatz eines sogenannten Mietausfallschadens verlangt.

Der Bauträger versucht sich dann häufig damit zu entlasten, dass ihn am Verzug kein Verschulden treffe. Er beruft sich häufig auf "höhere Gewalt", für die er seiner Meinung nach nicht einzustehen habe.

In einem solchen Fall hat das OLG München mit Beschluss vom 23.05.2024 (9 U 424/24) entschieden, dass diese pauschale Entschuldigung nicht ausreichend sei. Ein genereller Hinweis auf höhere Gewalt, Personalausfälle oder beispielsweise Lieferengpässe genüge nicht, um den Verschuldensvorwurf auszuräumen. Vielmehr sei es Aufgabe des insoweit beweispflichtigen Bauträgers, konkret darzulegen, wie sich die behaupteten Probleme auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt haben. Gefordert wird insoweit eine sogenannte bauablaufbezogene Darstellung, wie sie bei Streitigkeiten über Vergütungsansprüche wegen Bauzeitverschiebungen gefordert wird. Der Bauträger habe konkret vorzutragen, welcher der geplanten Arbeitsabläufe durch die behaupteten Probleme wann und in welcher Form gestört worden sei, wie lange die Störung gedauert habe und wie die konkrete Störung die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst habe. Mit pauschalen Aussagen werde er nicht gehört.

Fazit:

Aus Sicht der Erwerber ist dies eine begrüßenswerte Entscheidung, da derartige Entschuldigungen eines Bauträgers an der Tagesordnung sind. Aus Sicht der Bauträger gilt es, die Störungen, die während des Bauablaufs eintreten, konkret und im Detail zu dokumentieren und diese in eine bauablaufbezogene Darstellung einzuordnen, die im Streitfall vorgelegt werden kann, um sich späteren Schadensersatzansprüchen entziehen zu können.

Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gründer und Gesellschafter der Kanzlei BauConsult Rechtsanwälte. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen, Planerbüros und WEG-Verwaltungen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.