Sind Beschlüsse wirksam, wenn ein fremder Hausverwalter die Eigentümerversammlung einberuft?

Grundsatz:

Die Eigentümerversammlung kann und soll gemäß § 24 Abs. 1 WEG von dem gewählten Verwalter einberufen werden. Das dürfte bekannt sein.

Einberufen muss der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG ferner, d.h. zusätzlich zu der oben genannten, obligatorischen Eigentümerversammlung dann, wenn ein Viertel der Eigentümer das schriftlich unter Angabe der Gründe wünscht. Ob Abs. 2 hierbei die Kopfzahl oder Miteigentumsanteile meint, wird einem weiteren Blogbeitrag vorbehalten. (Spoiler: nur die Kopfzahl ist maßgeblich).

Letztlich gibt es noch nach § 24 Abs. 3 WEG Möglichkeiten für den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder eines hierzu ermächtigten Eigentümers, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn sich der Verwalter weigert. Dieser Absatz hat in der Praxis leider nur wenig Relevanz, nicht zuletzt, weil es oft an einem Verwaltungsbeirat oder einem dazu ermächtigten Eigentümer fehlt. Diese Ermächtigungen zur Einberufung einer Eigentümerversammlung sind abschließend. Das Gesetz sieht keine weiteren Ermächtigungen vor.

Doch was ist, wenn dennoch die Eigentümerversammlung von einem fremden Hausverwalter einberufen wird, etwa, um sich selbst zum Hausverwalter wählen zu lassen?

Das Landgericht Lüneburg hat mit Urteil vom 04.03.2025, Az .9 S 28/24, entschieden, dass die auf dieser Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse durch einen potenziellen neuen Verwalter nicht nichtig, sondern nur anfechtbar sind.

Die Konsequenz der Entscheidung ist, dass die Beschlüsse bis zu ihrer Anfechtung wirksam bleiben. Wenn also kein Eigentümer bereit ist, die auf der illegal einberufenen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anzufechten, bleiben die Beschlüsse wirksam.

Bedeutet das, dass Sie als Verwalter schutzlos gestellt sind oder (aus der Perspektive des Einladenden) zu Versammlungen einladen sollten, obwohl sie gar nicht als Verwalter bestellt sind?

Die Antwort ist in beiden Fällen: nein.

Die Möglichkeiten, aber auch die Risiken, sind vielfältig und erfordern eine individuelle und maßgeschneiderte Beratung für Ihren Fall:

• Wollen Sie als Eigentümer bspw. die illegal einberufene Versammlung unterbinden?

• Wollen Sie als aktueller Verwalter die Gemeinschaft sowieso „loswerden“, jedoch liegen die behaupteten außerordentlichen Kündigungsgründe nicht vor?

• Wollen Sie auf Wunsch der Eigentümer als neuer Verwalter gewählt werden, aber der alte Verwalter reagiert nicht auf die Aufforderung zur Einberufung einer Versammlung? – Sollten Sie die deshalb zur Versammlung einladen oder gibt es andere Möglichkeiten?

Soviel sei gesagt: die Beschlüsse sind zwar nicht nichtig, aber anfechtbar. Sollten die Beschlüsse (von nur einem einzigen Eigentümer) angefochten werden, wären voraussichtlich alle Beschlüsse gerichtlich aufzuheben. Allein der Beschluss zur Bestellung der neuen Hausverwaltung hat bereits als Streitwert das Verwalterhonorar für die gesamte Laufzeit des Verwaltervertrages. Die Verfahrenskosten, und damit auch das Risiko für denjenigen, der die Versammlung einberuft, sind deshalb sehr hoch. Hier ist eine fachkompetente Beratung erforderlich.

Zum Autor:

RA Serdar Koc ist Fachachwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist deutschlandweit tätig und berät eine Vielzahl von namhaften Hausverwaltungen in sämtlichen Fragen des Miet- und WEG-Rechts, insbesondere bei Fragestellungen rund um Beschlussfassungen, bei der Abwehr von Beschlussanfechtungsklagen und bei der Durchsetzung von offenen Hausgeldern gegen säumige Eigentümer.