Schuldet der Verwalter eine Bauüberwachung?

Nach § 27 Absatz 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Daneben hat der Verwalter gemäß § 28 WEG den Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung aufzustellen. Hierdurch wird klargestellt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, mit Ausnahme der zuvor genannten Rechte und Pflichten des Verwalters, grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt (§ 18 WEG).

In der WEG-rechtlichen Praxis kommt es jedoch regelmäßig zum Streit, wenn es um die Frage geht, welche Aufgaben der Verwalter zu erledigen hat. Hier herrscht ein großes Fehlverständnis, da Eigentümer oftmals davon ausgehen, dass der Verwalter "Mädchen für alles ist". In den Augen vieler Eigentümer ist der Verwalter nämlich nicht nur Verwalter, sondern auch Hausmeister, Architekt, Bauleiter und Sachverständiger. Insbesondere dann, wenn es um die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen bzw. Baumaßnahmen geht, stellt sich oftmals die Frage, inwieweit der Verwalter solche Baumaßnahmen überwachen muss bzw. prüfen muss, ob die vom Werkunternehmer durchgeführten Maßnahmen in technischer Hinsicht ordnungsgemäß erfolgt sind.

Hierbei gilt der Grundsatz, dass der Verwalter grundsätzlich kein "Bauleiter Kraft Gesetzes" ist (AG Köln, IMR 2018, 1035). Dies bedeutet, dass den Verwalter grundsätzlich keine gesteigerten Überwachungs- oder Prüfpflichten treffen. Er hat vielmehr die Baumaßnahmen "wie ein normaler Bauherr" (BGH, IMR 2020, 124) zu begleiten.

Problematisch kann es jedoch dann werden, wenn der Verwalter selbst (unbedacht) Erklärungen abgibt, mit denen diese haftungsbegrenzenden Grundsätze ausgehebelt werden.

Einen solchen Fall hat das OLG Hamm mit Urteil vom 26.11.2024 (21 U 60/22) entschieden.

In dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall ging es um die Durchführung von Abdichtungsarbeiten am Dach einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zur Frage der Bauüberwachung hat der Verwalter gegenüber der Eigentümergemeinschaft erklärt, dass er bei Beauftragung einer von ihm unbekannten Firma die Baubetreuung ablehne, er bei Beauftragung einer ihm bekannten Firma aber die Baubetreuung übernehmen würde. Nach Durchführung der Dachsanierung wurden die Arbeiten vom Verwalter abgenommen. Später treten Mängel auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt den Verwalter in die Haftung, weil sie meint, dass er seiner Bauüberwachungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen sei.

Das OLG Hamm gibt der Gemeinschaft Recht.

Zwar habe die Gemeinschaft mit dem Verwalter keinen eigenen Werkvertrag geschlossen, gleichwohl läge eine Pflichtverletzung des Verwaltervertrages vor. Im gegebenen Fall habe der Verwalter nämlich durch seine Erklärung, wonach er bei Beauftragung einer ihm bekannten Firma die Baubetreuung übernehme, gesteigerte Überwachungspflichten übernommen und insoweit gegenüber der Gemeinschaft eine Baubetreuung höherer Qualität versprochen. Wenn ein Verwalter eine solche Baubetreuung höherer Qualität verspreche, so müsse er den Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers zugrunde legen; einen solchen Kenntnisstand schulde er dann im Rahmen seiner Baubetreuung gegenüber der Gemeinschaft. Die Pflicht zur Bauüberwachung sei hier verletzt worden. Die Gemeinschaft habe daher gegen den Verwalter einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrages aus § 280 Absatz 1 BGB. Der Schaden sei auf Basis einer fiktiven Schadensberechnung festzulegen, wobei ein Abzug neu für alt vorzunehmen sei.

Fazit:

Man kann sicherlich darüber diskutieren, ob ein Verwalter tatsächlich eine besondere Qualität der Bautbetreuung verspricht, wenn er erklärt, dass er die Baubetreuung übernimmt. Denn den Eigentümern sollte eigentlich klar sein, dass ein Verwalter im Regelfall kein Baufachmann ist. Außerdem ist der Begriff der "Baubetreuung" nicht automatisch deckungsgleich mit der "Bauüberwachung" nach der HOAI - der Überwachung der handwerklichen Leistungen von ausführenden Unternehmen durch einen Architekten. Dieser Fall verdeutlicht aber, dass der Verwalter in der Praxis mit derartigen Aussagen vorsichtig sein sollte und sich nicht aus wirtschaftlichen, persönlichen oder anderen Gründen dazu hinreißen lassen sollte, leichtfertig etwas anzubieten, was normalerweise nicht geschuldet ist. Dies geht häufig schief.

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gründer und Gesellschafter der Kanzlei BauConsult Rechtsanwälte. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen, Planerbüros und WEG-Verwaltungen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.