Umlage für Baustellenkoordination ist unwirksam!

Die Parteien eines Bauvertrages schließen einen Pauschalvertrag über die Erbringung von Elektroinstallationen in einem Hochhaus-Neubau. Der vereinbarte Pauschalfestpreis beträgt 1.950.000,00 € netto. In dem vom Auftraggeber gestellten Bauvertrag findet sich eine Regelung, wonach dieser berechtigt sein soll, von der Netto-Schlussrechnungssumme eine Umlage für die Baustellenkoordination in Höhe von 1% einzubehalten. Der Auftragnehmer hält die Regelung für unwirksam und zieht vor Gericht.

Mit Erfolg!

In 2. Instanz kommt auch das Kammergericht mit Beschluss vom 29.10.2024 (21 U 52/24) zu dem Ergebnis, dass die Regelung im Vertrag, wonach der Auftraggeber berechtigt sein soll, von der Netto-Schlussrechnungssumme einen Betrag von 1% einzubehalten, den Auftragnehmer unangemessen benachteiligt und daher gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist. Die Regelung hält demnach einer Inhaltskontrolle nicht stand. Der Auftragnehmer kann auch das ausstehende 1% seiner Werklohnforderung mit Erfolg geltend machen.

Fazit:

Obwohl sich solche Umlagevereinbarungen in fast jedem Bauvertrag finden, sind diese in großen Teilen unwirksam. Bspw. kann der Auftragnehmer an den Kosten für die Bereitstellung von Bauwasser oder Baustrom nur dann wirksam beteiligt werden, wenn sich der Abzug am tatsächlichen Verbrauch orientiert oder zumindest die Möglichkeit einer Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch in der Regelung enthalten ist (BGH, IBR 2000, 5; OLG Hamburg, IBR 2017, 183; OLG Stuttgart, IBR 1997, 363; OLG Hamm, IBR 1996, 412; OLG Hamm, IBR 2023, 230). Eine pauschale Umlage ist unzulässig.

Die Mindestanforderung an eine wirksame Umlagevereinbarung ist, dass der Auftraggeber eine Gegenleistung hierfür erbringt. Die Baustellenkoordination obliegt nach § 4 Abs. 1 VOB/B dem Auftraggeber. Er erbringt hier keine Leistung für den Auftragnehmer. Gleiches gilt für die Umlage von SiGKo-Kosten oder Kosten für die Beseitigung von Bauschutt. All dies erbringt der Auftraggeber aus eigener Verpflichtung heraus. Eine Umlage auf den Auftragnehmer ist deshalb überwiegend unzulässig.

Wird die Schlussrechnung wegen solchen Umlagen gekürzt, so muss der Auftragnehmer dies nicht ohne weiteres hinnehmen.

Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gründer und Gesellschafter der Kanzlei BauConsult Rechtsanwälte.

Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. RA Bach vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen und Planerbüros bei der Durchsetzung ihrer Rechte.