Bau-Turbo: Kein Gebietserhaltungsanspruch mehr für Nachbarn?
Mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ hat der Gesetzgeber durch § 246e BauGB eine weitreichende Möglichkeit geschaffen, zur Errichtung von Wohnraum von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen. Dabei können unter bestimmten Voraussetzungen sogar Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung überwunden werden (vgl. BT-Drs. 21/781 [neu], S. 26 ff.).
Doch was bedeutet dies für die Nachbarn? Können diese weiterhin ihren sogenannten Gebietserhaltungsanspruch geltend machen und damit ein Vorhaben verhindern, das der festgesetzten Gebietsart widerspricht?
Der Gebietserhaltungsanspruch als Abwehrrecht
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vermittelt die Festsetzung eines Baugebiets den Grundstückseigentümern innerhalb dieses Gebiets einen Anspruch auf Wahrung der festgesetzten Gebietsart. Dieser sogenannte Gebietserhaltungsanspruch besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob der Nachbar durch das gebietsfremde Vorhaben tatsächlich beeinträchtigt wird. Entsprechendes gilt für faktische Baugebiete nach § 34 Abs. 2 BauGB (grundlegend BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 – 4 C 28.91, BVerwGE 94, 151; BVerwG, Urt. v. 29.03.2022 – 4 C 6.20, Rn. 5).
Ein Grundstückseigentümer kann sich deshalb grundsätzlich gegen eine gebietsfremde Nutzung wehren, selbst wenn von dieser weder Lärm noch sonstige konkrete Störungen ausgehen.
Was ändert § 246e BauGB?
§ 246e BauGB ermöglicht es, mit Zustimmung der Gemeinde zur Schaffung von Wohnraum von Vorschriften des Baugesetzbuchs und den darauf beruhenden Vorschriften im erforderlichen Umfang abzuweichen. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Vorschrift erfasst grundsätzlich auch Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung. Anders als eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB setzt sie insbesondere nicht voraus, dass die Grundzüge der Planung unberührt bleiben (vgl. BT-Drs. 21/781 [neu], S. 26 ff.).
Hieraus ergibt sich eine bislang nicht abschließend geklärte Rechtsfrage:
Kann ein Nachbar einem auf Grundlage des § 246e BauGB zugelassenen Vorhaben weiterhin den Gebietserhaltungsanspruch entgegenhalten?
Was sagen die Anwendungshinweise der Länder?
Die Anwendungshinweise der Länder vertreten hierzu unterschiedliche Auffassungen.
Hamburg geht ausdrücklich davon aus, dass der Gebietserhaltungsanspruch bei einer Abweichung von der Art der baulichen Nutzung insoweit zurücktritt. Ein nachbarlicher Abwehranspruch soll in diesen Fällen nur bei konkreten rücksichtslosen Beeinträchtigungen bestehen (Freie und Hansestadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Handreichung zur Anwendung des Wohnungsbau-Turbos nach § 246e BauGB, Stand Februar 2026, S. 12).
Auch Brandenburg vertritt eine entsprechende Auffassung. Danach handelt es sich beim Gebietserhaltungsanspruch um ein planungsrechtliches Institut, von dem über § 246e BauGB grundsätzlich abgewichen werden kann. Er stellt als solcher keinen entgegenstehenden öffentlichen Belang dar. Die ihm zugrunde liegenden Schutzinteressen können jedoch im Rahmen der Würdigung nachbarlicher Interessen Bedeutung erlangen (Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg, FAQ zum Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, Frage E24).
Schleswig-Holstein formuliert demgegenüber zurückhaltender. Nach den dortigen Anwendungshinweisen kann der Gebietserhaltungsanspruch bei Veränderungen des Gebietscharakters durch die Zulassung nicht gebietsverträglicher Nutzungen begrenzend wirken (Ministerium für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport Schleswig-Holstein, Fragen und Antworten zum Bau-Turbo, Abschnitt zu § 246e BauGB, Frage „In welcher Form werden die nachbarlichen Interessen berücksichtigt?“).
Unsere Auffassung: Der Gebietserhaltungsanspruch muss zurücktreten!
Unserer Auffassung nach sprechen die gesetzliche Systematik und der Zweck des § 246e BauGB dafür, dass der Gebietserhaltungsanspruch durch die speziellere Abweichungsbefugnis jedenfalls insoweit relativiert wird, als gerade von der festgesetzten oder faktischen Gebietsart abgewichen werden soll.
Denn der Gesetzgeber hat mit § 246e BauGB einen eigenständigen Abweichungstatbestand geschaffen, der die Überwindung bauplanungsrechtlicher Zulassungshindernisse ermöglichen soll.
Könnte ein Nachbar die zugelassene Abweichung allein unter Berufung auf den abstrakten Gebietserhaltungsanspruch verhindern, würde die gesetzlich ausdrücklich eröffnete Abweichungsmöglichkeit hinsichtlich der Gebietsart weitgehend leerlaufen.
Auch der Gesetzeszweck spricht daher dafür, dass der Gebietserhaltungsanspruch insoweit zurücktreten muss. Die gesetzlich vorgeschriebene Würdigung nachbarlicher Interessen führt nach unserer Auffassung zu keinem anderen Ergebnis. Sie verlangt eine Berücksichtigung der betroffenen Nachbarbelange, begründet aber nicht zwingend einen Anspruch auf unveränderte Beibehaltung der bisherigen Gebietsart.
Aber: Das Rücksichtnahmegebot bleibt bestehen!
Dies bedeutet allerdings nicht, dass Nachbarn künftig schutzlos gestellt wären.
Auch bei Anwendung des § 246e BauGB sind die nachbarlichen Interessen zu berücksichtigen. Dies folgt bereits ausdrücklich aus § 246e Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Insbesondere bleibt das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot von Bedeutung. Führt das Vorhaben beispielsweise zu unzumutbaren Immissionen, Verschattungen oder sonstigen erheblichen Nutzungskonflikten, können sich hieraus weiterhin Abwehrrechte des Nachbarn ergeben.
Besondere Bedeutung erlangt dies bei einer heranrückenden Wohnbebauung in Gewerbegebieten. Hier ist insbesondere zu prüfen, ob bestehende Gewerbebetriebe durch die hinzutretende schutzbedürftige Nutzung in ihrem Betrieb oder ihren Entwicklungsmöglichkeiten unzumutbar eingeschränkt werden (vgl. Freie und Hansestadt Hamburg, Handreichung zur Anwendung des Wohnungsbau-Turbos nach § 246e BauGB, Februar 2026, S. 12).
Entscheidend ist daher die Unterscheidung zwischen dem abstrakten Anspruch auf Erhaltung der Gebietsart und dem Schutz vor konkreten unzumutbaren Beeinträchtigungen.
Fazit
Der Bau-Turbo könnte den Gebietserhaltungsanspruch erheblich einschränken. Nach unserer Auffassung kann sich ein Nachbar gegenüber einer rechtmäßigen Abweichung nach § 246e BauGB nicht allein darauf berufen, dass das Vorhaben der festgesetzten oder faktischen Gebietsart widerspricht.
Der Gebietserhaltungsanspruch darf dabei weder vollständig ausgeblendet noch als automatisches Vetorecht behandelt werden. Vielmehr sind die ihm zugrunde liegenden Schutzinteressen im Rahmen der Würdigung nachbarlicher Interessen und der Prüfung öffentlicher Belange umfassend zu berücksichtigen.
Ob sich diese Auslegung in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung durchsetzen wird, bleibt abzuwarten.
Weiterführende Literatur: Das neue Baurecht
Eine vertiefte Auseinandersetzung mit § 246e BauGB, dem Gebietserhaltungsanspruch und weiteren rechtlichen Fragen des Bau-Turbos findet sich in dem neuen Praxishandbuch
Jörg Bach, Das neue Baurecht – Bau-Turbo 2025 | Dezember-Novelle 2025 | BauGB-Upgrade 2026
Nomos Verlag, 1. Auflage 2026, ISBN 978-3-7560-3831-2.
Das Buch erläutert die aktuellen Änderungen des Baugesetzbuchs, ihre rechtlichen Auswirkungen und die damit verbundenen Herausforderungen für die Praxis. Es richtet sich insbesondere an Rechtsanwälte, Behörden, Gemeinden, Bauunternehmen und Planer.
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Zum Autor:
RA Jörg Bach ist Gründer und Gesellschafter der Kanzlei BauConsult Rechtsanwälte PartmbB. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vertritt deutschlandweit Bauunternehmer, Bauträger, Planer, WEG-Verwaltungen, Behörden und sonstige Träger öffentlich-rechtlicher Belange in großen Baustreitigkeiten und umfangreichen Verwaltungsverfahren. Neben seiner praktischen Anwaltstätigkeit ist er als Autor und Referent in der Lehre und Fortbildung tätig.
