Unwirksame Abnahmeklausel: 30 Jahre Gewährleistung!

Im Bau- bzw. Werkvertragsrecht gilt der Grundsatz, dass die Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche des Bestellers mit Abnahme der Werkleistung zu laufen beginnt.

Solange keine Abnahme vorliegt, bleibt das Bauvorhaben im Erfüllungsstadium mit der Konsequenz, dass sich der Beginn der Gewährleistungsfrist hinauszögert und der Bauunternehmer - zeitlich gesehen - immer länger haftet. Es ist demnach wichtig, schnellstmöglich nach wesentlicher Fertigstellung eine Abnahme zu erzielen.

Bauträger sehen sich dabei mit dem Problem konfrontiert, dass die Abnahme von jedem einzelnen Erwerber erklärt werden muss. Je nach Größe der Anlage und Anzahl der Erwerber ist dies ein fast unmögliches Unterfangen. Aus diesem Grund versuchen sich die Bauträger damit zu helfen, dass in die Bauträgererwerbsverträge Klauseln aufgenommen werden, die die Abnahme erleichtern.

Beispielsweise wird oft vorgesehen, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter erfolgt oder auch durch einen von der Gemeinschaft bestellten Sachverständigen. Der Fantasie sind hier offenbar kaum Grenzen gesetzt. Leider sind fast alle dieser Klauseln unwirksam, da die Abnahme ein höchstpersönliches Recht eines jeden Erwerbers darstellt, welches ihm nicht genommen werden darf. Die Unwirksamkeit einer solchen Abnahmeklausel kann fatale Folgen haben:

Der BGH hat mit Urteil vom 26.03.2026 (VII ZR 68/24) folgenden Fall entschieden:

In den Erwerbsverträgen war eine Klausel enthalten, wonach

"die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber

zu wählende Vertreter erfolgt".

Das Objekt wurde im Zeitraum 1999-2001 errichtet. In den Jahren 2000 und 2001 fanden Abnahmen durch 3 gewählte Vertreter statt. Im Jahr 2017, also fast 20 Jahre nach Errichtung, fordert die WEG - nach Vergemeinschaftung der vermeintlichen Gewährleistungsansprüche - den Bauträger wegen Mängeln am Dach zur Mangelbeseitigung auf. Der Bauträger reagiert nicht bzw. beruft sich auf Verjährung. Die WEG erhebt Klage auf Kostenvorschuss.

Der BGH stellt mit seiner Entscheidung klar, dass die Gewährleistungsansprüche der WEG nicht verjährt sind, sondern, wegen unwirksamer Abnahmeklausel, sogar erst nach 30 Jahren verjähren.

1. Er führt zur Unwirksamkeit der Abnahme aus:

"Die in den Jahren 2000 und 2001 für die Erwerber ausdrücklich erklärten Abnahmen des Gemeinschaftseigentums haben die Abnahmewirkungen nicht herbeigeführt. Durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, sind diese nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Die in den Erwerbsverträgen enthaltenen, von der Beklagten gestellten Abnahmeklauseln sind wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gilt sowohl für die in den Erwerbsverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, als auch für die in den sogenannten Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln."

(BGH Urt. v. 26.3.2026 – VII ZR 68/24, BeckRS 2026, 5527 Rn. 37, beck-online)

Und weiter:

"Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie ihnen ihr nach § BGB § 640 Abs. BGB § 640 Absatz 1 BGB zustehendes Recht entzieht, über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden, und ist damit unwirksam, § AGBG § 9 Abs. AGBG § 9 Absatz 1, Abs. AGBG § 9 Absatz 2 Nr. AGBG § 9 Absatz 2 Nummer 1 AGBG. Zwar kann der einzelne Erwerber einen Dritten mit der Erklärung der Abnahme beauftragen. Dies muss aber seiner freien Entscheidung überlassen bleiben. Eine Vertragsklausel, die den Erwerber zwingt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm zu beauftragenden Dritten vornehmen zu lassen und diesem eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, weicht erheblich von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, ohne dass die Interessen des einzelnen Erwerbers angemessen berücksichtigt würden. Denn ihm wird sein nach der gesetzlichen Regelung bestehendes Recht, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, durch diese Klausel vollständig entzogen."

(BGH Urt. v. 26.3.2026 – VII ZR 68/24, BeckRS 2026, 5527 Rn. 42, beck-online)

2. Die fatale Konsequenz für den Bauträger:

"Gemäß § BGB § 634a Abs. BGB § 634A Absatz 3 BGB verjähren Mängelansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat, jedoch nicht vor Ablauf der in § BGB § 634a Abs. BGB § 634A Absatz 1 Nr. BGB § 634A Absatz 1 Nummer 2 BGB bestimmten Frist. Da es an einer wirksamen Abnahme fehlt, ist die danach mindestens zu beachtende fünfjährige Verjährungsfrist, gerechnet ab Abnahme der Werkleistung (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Januar 2014 – OLG KARLSRUHE Aktenzeichen 4U14913 4 U 149/13 Rn. OLGKARLSRUHE Aktenzeichen 4U14913 2014-01-24 Randnummer 13, NZBau 2014, NZBAU Jahr 2014 Seite 290; Messerschmidt/Voit/Moufang/ Koos, Privates Baurecht, 5. Aufl., BGB § 634a Rn. 85-86; MünchKommBGB/Busche, 9. Aufl., § 634a Rn. MUEKOBGB 9 BGB § 634A Randnummer 54; Mansel, NJW 2002, NJW Jahr 2002 Seite 89, NJW Jahr 2002 96), noch nicht abgelaufen."

(BGH Urt. v. 26.3.2026 – VII ZR 68/24, BeckRS 2026, 5527 Rn. 52, beck-online)

Daher gilt eine 30 jährige Frist:

"Überdies gilt für die Durchsetzbarkeit des hier in Rede stehenden Kostenvorschussanspruchs – unabhängig von der oben aufgeführten Möglichkeit, eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen – eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme."

(BGH Urt. v. 26.3.2026 – VII ZR 68/24, BeckRS 2026, 5527 Rn. 53, beck-online)

Fazit:

Die Entscheidung verdeutlicht ein weiteres Mal, wie wichtig die Wirksamkeit der in den Erwerbsverträgen enthaltenen Abnahmeklausel ist. Eine 30 jährige Gewährleistung ist für einen Bauträger unzumutbar. Über einen derart langen Zeitraum tritt bei fast allen Baumaterialien eine erhebliche Verschlechterung ein. Nach fast 30 Jahren ein Dach einer Gemeinschaftsanlage sanieren zu müssen, kann zum wirtschaftlichen Ruin führen.

Die (juristische) Kunst besteht darin, auf der einen Seite die Abnahme bestmöglich "zu straffen", indem diese auf ein Organ bzw. eine Person übertragen wird, sodass der Bauträger nicht einer unüberschaubaren Anzahl von Abnahmen "nachlaufen" muss, und gleichzeitig den Erwerbern das Recht zu belassen, die Abnahme doch selbst durchführen zu können, sofern gewünscht. Es geht also darum, durch komplexe juristische Regelungen ein höchstpersönliches Recht zu übertragen, ohne dies mit Gewalt zu nehmen. Gerade aus diesem Grund sollten Bauträgererwerbsverträge juristisch begleitet werden.

Zum Autor:

Rechtsanwalt Jörg Bach ist Gründer und Partner der BauConsult Rechtsanwälte PartmbB. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vertritt deutschlandweit namhafte Bauunternehmen, Planerbüros und WEG-Verwaltungen bei der Durchsetzung ihrer Rechte.